La compraventa de bienes inmuebles representa una operación de alto impacto económico y fiscal. Ya sea que vendas como persona física, persona moral o a través de una figura patrimonial, la legislación mexicana establece diversas disposiciones que regulan el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y, en su caso, el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Sin embargo, también existen estrategias fiscales perfectamente legales que pueden ayudarte a optimizar el pago de impuestos al enajenar un inmueble.
En WPM te explicamos algunas de las más utilizadas.
1. Aprovecha la exención por casa habitación
Las personas físicas que enajenan su casa habitación pueden beneficiarse de una exención del ISR de hasta 700,000 UDIS (aproximadamente $5 millones de pesos en 2025), siempre que:
- El inmueble esté debidamente inscrito a su nombre en el RFC.
- Haya sido su residencia habitual y pueda comprobarse con constancia de domicilio (agua, luz, INE, etc.).
- No haya ejercido esta exención en los últimos tres años.
Fundamento: Art. 93, fracción XIX, Ley del ISR.
2. Aumenta el valor de adquisición con mejoras comprobables
El ISR se calcula sobre la ganancia obtenida (precio de venta menos costo comprobado de adquisición y gastos deducibles). Por ello, es clave:
- Comprobar mejoras al inmueble (remodelaciones, ampliaciones, instalaciones), mediante facturas electrónicas (CFDI).
- Actualizar el costo de adquisición por inflación, si se cuenta con escrituras y pagos documentados.
Esto permite disminuir la utilidad fiscal y, por ende, el impuesto a pagar.
3. Considera la donación estratégica en línea directa
La donación de inmuebles entre padres e hijos o entre cónyuges está exenta de ISR, siempre que se cumpla con los requisitos legales:
- Que la donación conste en escritura pública ante notario.
- Que se trate de una donación en línea directa.
Aunque no se elimina el ISAI (impuesto estatal sobre adquisición o enajenación de inmuebles), sí puede evitarse el ISR en operaciones familiares.
Fundamento: Art. 93, fracción XXIII, Ley del ISR.
4. Usa un fideicomiso inmobiliario o empresarial
Cuando se trata de inversiones inmobiliarias mayores o desarrollos, una alternativa es usar un fideicomiso, que permite:
- Diferir o estructurar la transmisión del inmueble, trasladando derechos fiduciarios en lugar de propiedad directa.
- Facilitar la sucesión patrimonial o la venta parcial de derechos.
Es una estrategia compleja, pero muy útil en ciertos modelos de negocio o planeación patrimonial.
5. Enajenación a través de persona moral con régimen fiscal óptimo
En algunos casos, puede ser conveniente que la propiedad del inmueble esté en una persona moral, y que la enajenación se realice desde ahí:
- Las personas morales pueden deducir más conceptos (comisiones, gastos notariales, avalúos, etc.).
- Se pueden usar pérdidas fiscales anteriores para compensar la utilidad.
- Permite mayor control y planeación fiscal a largo plazo.
Esta estrategia debe evaluarse conforme a la actividad, el régimen fiscal vigente y el costo administrativo.
6. Documentación y asesoría preventiva: la mejor estrategia
Muchas operaciones fallan por falta de documentación adecuada. Asegúrate de:
- Tener escrituras claras y actualizadas.
- Emitir los CFDIs de enajenación (si aplica).
- Realizar la operación ante notario y declarar correctamente ante el SAT.
En WPM te ayudamos a estructurar la operación fiscal más eficiente, con cumplimiento legal y optimización de impuestos.
Conclusión
Cada operación inmobiliaria tiene sus propias implicaciones fiscales. Una planeación adecuada puede representar un ahorro significativo en impuestos, además de prevenir sanciones o problemas con el SAT. Ya sea que vendas un terreno, casa habitación o desarrolles un proyecto más grande, en WPM te ayudamos a tomar decisiones inteligentes y rentables. Contáctanos para una consulta personalizada y asegura tu operación con respaldo legal y fiscal.
